Quando um Proprietário assina um contrato em regime de exclusividade com uma Agência Imobiliária, a exclusividade apenas é referente à promoção do imóvel no mercado imobiliário, isto é, apenas esta imobiliária o pode promover em sites imobiliários pagos, fazer publicidade, etc…, mas qualquer Agência o pode vender, pois a Agência Imobiliária pode partilhar a venda do imóvel com as demais Agências concorrentes do mercado.
Convém desde já, desmitificar o regime de exclusividade e explicar o que é afinal o mesmo, pois o que parece ser uma desvantagem, acaba por ser uma mais valia para os Proprietários.
VANTAGENS DE VENDER O SEU IMÓVEL EM REGIME DE EXCLUSIVIDADE
1 – A VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Quando um contrato de mediação imobiliária é assinado em regime de exclusividade, o Consultor Imobiliário vai fazer um estudo de mercado por si, dar dicas para preparar o imóvel para impressionar e apresentar o imóvel aos compradores certos.
Vai tentar vender o imóvel por um valor mais elevado e justo, não fecha logo o negócio com os primeiros interessados compradores, vai fazer todos os esforços para conseguir o melhor preço para o Proprietário, mesmo que isso acarrete mais tempo e fazer mais visitas.
Não existindo o regime de exclusividade, e havendo outras Agências/Consultores a promover em paralelo o imóvel, os Consultores cujo imóvel lhes foi entregue, vão tentar fechar o negócio o mais rápido possível e na maioria dos casos fazendo com que os Proprietários aceitem uma proposta mais baixa por não existirem muitas visitas/interessados na compra ou para evitar ter que fazer mais deslocações para visitas sem sucesso.
2 – AFINAL O QUE É UMA PARTILHA
Uma Agência Imobiliária quando assina com um Proprietário um contrato em regime de exclusividade, para aumentar a visibilidade do imóvel entre outras coisas vai fazer a partilha do mesmo com os consultores imobiliários da sua agência e com outros colegas de outras Agências Imobiliárias porque tem a garantia de pelo menos 50% do negócio, durante o período contratual, permitindo-lhe mais compradores potenciais durante esse período.
Não existindo o regime de exclusividade, o Consultor Imobiliário, não partilha o imóvel com ninguém pois quer ser ele a conseguir a venda, atrasando a mesma.
3 – INTERLUCOTORES
Existindo o regime de exclusividade o Proprietário apenas vai ter um interlocutor para o agendamento das visitas, negociações, etc.. E receberá relatórios de acompanhamento.
Quando um único Consultor imobiliário coloca um imóvel no mercado, gera interesse e curiosidade nos potencias compradores, isto porque ainda poucos o conhecem, mantendo intacta a sua valorização.
Se o imóvel é colocado no mercado em regime aberto, vai ser promovido por várias Agências Imobiliárias/Consultores, onde haverá vários interlocutores, podendo haver agendamento de visitas com o mesmo cliente com várias Agências Imobiliárias/Consultores diferentes. Promovendo cada uma/um com a sua descrição, fotografias, e em algumas situações preços diferentes para o mesmo imóvel, isso faz com que os potenciais compradores percam o interesse, por acharem que algo de errado se passa com o imóvel, fazendo com que a venda se arraste no tempo e os potenciais compradores percam o interesse em visitar o mesmo.
4 – O FOCO
O Consultor Imobiliário responsável pelo imóvel, tem mais tempo para fazer um trabalho de qualidade, centrando o seu foco e os seus esforços na promoção e na procura de potenciais interessados em comprar o imóvel pelo preço mais elevado. Sabe que apenas ele tem a promoção do imóvel pelo que não está preocupado em vender ao primeiro potencial comprador mas sim em arranjar um potencial comprador que pague o valor mais elevado pelo imóvel.
Em regime aberto, o foco do consultor imobiliário fica centrado na competição com os restantes consultores e em vez de incidir na promoção e na procura do melhor comprador para o seu imóvel, ou seja, aquele que está disposto a comprar o seu imóvel pelo preço mais elevado e a concretizar a compra no período de tempo mais curto.
5 – QUALIFICAÇÃO DOS COMPRADORES
Trabalhamos em parceria com mediadores de crédito que fazem a qualificação financeira dos potenciais compradores, filtrando desde logo se têm capacidade financeira para comprar o imóvel de forma a não existirem surpresas. Quando o comprador não quer usar o nosso serviço, o consultor imobiliário responsável pela venda do imóvel qualifica o comprador através da informação que lhe é comunicada.
6 – O EMPENHO
O Consultor dá uma atenção especial ao imóvel, dedica o seu tempo a arranjar potenciais compradores qualificados, através de publicidade que faz ao mesmo, diariamente, partilhas, etc….
Se a angariação for em regime aberto, como existem mais consultores a trabalhar no mesmo imóvel a probabilidade de uma venda fracassar é muito grande, pois nenhum consultor tem interesse em se empenhar apenas nesse imóvel.
7- A COMISSÃO
Quando se assina um contrato em regime de exclusividade, normalmente as Agências Imobiliárias/Consultores cobram uma comissão entre 5% e 6% sobre o valor de venda.
Muitas vezes essas percentagens juntamente com a exclusividade assustam os Proprietários e preferem assinar um contrato em regime aberto porque a comissão é menor, mas é um erro. Regra geral quando se cobra uma comissão menor a promoção/publicidade ao imóvel é praticamente nula, fazendo com que a venda do mesmo se prolongue no tempo.
A comissão paga a um Consultor Imobiliário (incluindo o IVA) é totalmente dedutível nas mais valias e no imposto de IRS que terá́ que pagar sobre as mesmas.
8 – O MARKETING
Atualmente fazer-se Marketing tem custos muito elevados. Quando um imóvel é angariado em regime de exclusividade as Agências/Consultores, têm interesse em promover o imóvel nas redes sociais, sites nacionais e internacionais, etc… de forma a conseguir uma venda num curto espaço de tempo e ao melhor preço para o Proprietário.
Não existindo exclusividade, a promoção do imóvel não é feita face aos custos envolvidos. Antes de assinar um contrato sem exclusividade pense bem, pois é mais vantajoso assinar um contrato em regime de exclusividade por 6 meses e conseguir uma boa venda e no mais curto espaço de tempo do que assinar vários contratos em regime aberto e ao fim de 6 meses ou mais ainda não ter conseguido vender o imóvel, ter desvalorizado o mesmo no mercado, etc…. Lembre-se tem profissionais que apenas irão trabalhar no seu imóvel.
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Conclusão:
O regime de exclusividade proposto por algumas Agências Imobiliárias, que abrange não só o Proprietário do imóvel como também outras Agências Imobiliárias/Consultores, geralmente não é bem visto por um Proprietário de um imóvel, e muitas vezes, não entregam o mesmo a uma Agência Imobiliária por o contrato ser em regime de exclusividade.
Muitos Proprietários pensam que se várias Agências Imobiliárias/Consultores/ou ele próprio estiverem a promover o imóvel, melhor, mas é um engano e um erro, pois o empenho dos Consultores diminui, a promoção/publicidade que é feita ao imóvel é muito pouca ou quase nenhuma, face aos custos elevados da mesma, pois têm que ter a garantia que o tempo e o valor que estão a investir no imóvel vai ser recuperado.
Em regime aberto, é frequente que no final os proprietários acabem por aceitar propostas de compra mais baixas, por falta de compradores interessados. Mais, muitos nem sabem que a comissão paga a um consultor imobiliário (incluindo o IVA) é totalmente dedutível nas mais valias e no imposto de IRS que terá́ que pagar sobre as mesmas.
O meu conselho é que não receie um contrato de exclusividade! Seis meses não são uma eternidade, mas sim uma oportunidade para que um profissional com provas dadas, possa melhorar as chances de vender bem o seu imóvel e no mais curto espaço de tempo. A escolha é sua…